Grilagem vertical: um risco à população

Com o aumento da fiscalização no combate à grilagem de terras no DF, a grilagem vertical com a construção de prédios irregulares aumenta de forma rápida trazendo prejuízos e riscos à população.

O sonho da casa própria é uma das coisas mais desejadas por boa parcela da população brasileira. Ter o seu próprio lar para dividi-lo com a sua família e manter seguro e tranquilo é um anseio nobre. Porém, às vezes o sonho pode se tornar pesadelo. Muito imóveis construídos no Distrito Federal são erguidos em áreas públicas e privadas, sem o aval dos respectivos donos dos terrenos. A prática, conhecida como grilagem vertical, tem como objetivo tentar dar um ar de legalidade a construções ilegais em áreas invadidas, além de não respeitarem os trâmites técnicos, legais e burocráticos da legislação urbana para poderem acontecer.

O resultado disso é o surgimento de um mercado ilegal, que conta com a presença do crime organizado, aproveitando da alta demanda de moradia existente na capital brasiliense. As consequências desse processo impactam diretamente toda a comunidade onde esta prática ocorre, seja do ponto de vista ambiental, social, econômico ou urbanístico.

José Antônio Bahia, morador d e condomínio no Grande Colorado, em Sobradinho II, se diz indignado com a situação. Na visão do morador, a avenida São Francisco, principal via da região, “está cada vez mais caótica, resultado da superpopulação causada pelos prédios irregulares que são erguidos todos os dias sob a nossa vista, sem nenhuma fiscalização”.

Bahia conta que já reclamou à polícia e nos órgãos competentes, mas as obras continuam trabalhando intensamente. “São prédios inacabados, com uma estrutura precária, sem projeto e sem profissionais capacitado trabalhando para orientar a construção”, destaca.

O aluguel barato é um dos principais atrativos na visão do morador. “A infraestrutura da nossa região não suporta o adensamento populacional que estamos vivenciando. O agravamento do trânsito e a insegurança na região são os piores problemas que enfrenamos hoje”, reclama.

O engenheiro civil Marcos Penna afirma que a disparidade entre o preço dos imóveis, a alta burocracia e a baixa fiscalização são fatores que tornam a proliferação de obras irregulares algo comum no Distrito Federal. “Existe um nível de exigência exacerbado por parte dos órgãos técnicos do governo. Em contrapartida, a fiscalização atua de maneira muito singela, não punindo as pessoas que cometem essas ilegalidades”.

Penna destaca que por conta da alta procura por imóveis na capital, o problema da grilagem ainda está longe de ser resolvido. “Se você comparar o valor de um imóvel no Lago com um outro localizado em Vicente Pires, por exemplo, vai perceber que a diferença de preço é gritante, sendo até 80% mais barato”.

“Além dos danos ambientais e urbanos que uma obra dessa causa, o morador coloca a vida dele e da sua família em risco, pois está morando em um edifício sem a mínima segurança e que pode desabar a qualquer momento. É recomendável sempre procurar um corretor de imóveis para não transformar o sonho do imóvel próprio, numa bomba-relógio para todos os entes queridos”

O profissional faz o alerta sobre os riscos de ocupar um imóvel irregular. Para o engenheiro “além dos danos ambientais e urbanos que uma obra dessa causa, o morador coloca a vida dele e da sua família em risco, pois está morando em um edifício sem a mínima segurança e que pode desabar a qualquer momento. É recomendável sempre procurar um corretor de imóveis para não transformar o sonho do imóvel próprio, numa bomba-relógio para todos os entes queridos”.

A reportagem entrou em contato com o DF Legal, órgão do Governo do Distrito Federal (GDF) responsável por fazer a fiscalização e eventuais derrubadas de construções irregulares no Distrito Federal, que não quis se pronunciar. A reportagem questionou o DF Legal acerca de informações sobre o percentual de obras irregulares embargadas na Saída Norte do DF, além de entender quais são os procedimentos fiscalizatórios adotados pelo Órgão para contar o avanço das obras ilegais. Não houve retorno da pasta até o fechamento desta edição.

Desburocratização combatendo a ilegalidade

Uma das principais bandeiras de campanha do atual governo, o tema da desburocratização da máquina pública também foi discutido dentro das questões de regulação do uso do solo. A mira do governo foi apontada para a emissão de alvarás e habite-se de construções verticais. Diversas edificações estavam na irregularidade por conta da dificuldade na emissão desses documentos.

Na visão do Técnico em Edificações Agmar da Silva, com uma legislação menos travada, “a quantidade de obras irregulares diminuiria, por conta da diminuição dos custos e do período para obtenção dos documentos necessários, como o alvará de construção”, destaca.

"Há uma diferença enorme entre afrouxar e desburocratizar a legislação. As exigências de segurança necessárias para construção e regularização de edificações permanecem como a presença de profissionais capacitados no andamento das obras. O que acontece na prática é a agilização dos processos técnicos por parte do governo”

O técnico pontua que “há uma diferença enorme entre afrouxar e desburocratizar a legislação. As exigências de segurança necessárias para construção e regularização de edificações permanecem como a presença de profissionais capacitados no andamento das obras. O que acontece na prática é a agilização dos processos técnicos por parte do governo”.

O GDF sancionou, em novembro de 2019, a lei 6.412, que instituiu a emissão de alvará de construção para residências em sete dias. A medida foi de iniciativa da Secretário de Desenvolvimento Urbano, e foi debatida dentro do escopo estabelecido pelo Novo Código de Obras. A emissão de alvará de construção para casas em até sete dias é um dos eixos do SOS Destrava DF, pacote de medidas anunciado pelo Executivo local que vem sendo executado desde o início de 2019. De acordo com o GDF, a proposta tem como principal objetivo estimular o desenvolvimento urbano e econômico do território.

A medida contribui para a desburocratização de procedimentos, segundo o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Mateus Oliveira. “Essa é uma grande conquista para a população do DF e um grande passo na direção da simplificação, para possibilitar o acesso ao licenciamento de obras para toda a população”, defende.

A lei sancionada alterou o chamado Código de Obras e Edificações (Lei 6.138, de 26 de abril de 2018). Com a mudança, a expedição do alvará em sete dias pela Central de Aprovação de Projetos fica vinculada à apresentação do projeto arquitetônico e dos documentos a serem previstos no decreto regulamentar, dentre eles o Termo de Responsabilidade em Cumprimento de Normas (TRCN).

O termo garante a responsabilização administrativa, disciplinar, cível e criminal do proprietário e do profissional responsável técnico pelo projeto, caso apresentem declarações falsas. O alvará de construção pode ser cassado uma vez identificada a falta de conformidade com a legislação e, mesmo depois disso, os interessados não adequem o projeto. Os critérios de observância a tais condições serão definidos em decreto regulamentador a ser publicado nos próximos dias.

Um problema nacional

Assim como no Distrito federal, o problema da grilagem em áreas urbanas é um agravante que atinge também outras regiões do país, colocando vidas em riscos e causando sérios danos ao meio ambiente e ao planejamento urbano das cidades. No caso da Capital Federal, algumas características destacam a especificidade do cenário local, como por exemplo o fato da população que residem em áreas irregulares aqui no DF.

No Brasil, boa parte dos territórios irregulares nas grandes capitais estão localizados nas zonas periféricas dos centros urbanos, como as favelas. Durante o ano de 2019, um edifício irregular desabou no Rio de Janeiro, na Zona Oeste da capital carioca. Na tragédia, cinco pessoas morreram. No mesmo ano, em Salvador, na Bahia, uma construção de quatro andares desabou durante uma forte chuva. O prédio já havia sido condenado pela Defesa Civil, e havia sido evacuado uma semana antes. No edifício havia 10 apartamentos.

As duas edificações foram construídas sem o cumprimento dos ritos e processos técnicos necessários, por se tratar de invasões de terra pública. No exemplo carioca, o prédio havia sido construído e comercializado pelo crime organizado.

O que é grilagem?

O termo grilagem vem da descrição de uma prática antiga de envelhecer documentos forjados para conseguir a posse de determinada área de terra. Os papéis falsificados eram colocados em uma caixa com grilos. Com o passar do tempo, a ação dos insetos dava aos documentos uma aparência envelhecida. Assim como na prática com os grilos, a ocupação ilegal de terras públicas continua fundamentada no esforço para fazer documentos falsos parecerem verdadeiros.

No entanto, atualmente, artifícios mais sofisticados substituem a ação dos grilos. Com o registro no cartório de títulos de imóveis, o grileiro repete o mesmo procedimento nos órgãos fundiários do governo (Incra, na esfera federal, e órgãos de controle estaduais) e perante à Receita Federal. Através do cruzamento de registros, o grileiro tenta dar uma aparência legal à fraude.

A grilagem acontece até hoje devido às deficiências encontradas no sistema de controle de terras no Brasil. Apesar das diversas propostas, o governo ainda não implementou um registro único de terras ou ao menos um cadastro específico para as grandes propriedades.

Também não há articulação e cruzamento de dados entre os órgãos fundiários nos três níveis de governo (federal, estadual e municipal). Soma-se a isso a existência de diversos títulos de propriedade para uma mesma área e fiscalização ineficiente junto aos Cartórios de Registro Imobiliário.

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