Junia Bittencourt, presidente da Unica-DF

Em um bate papo com o JNB, Júnia Bittencourt fala sobre a expectativa do cenário de regularização no DF para os próximos anos, alterações propostas pelo novo Projeto de Lei de Muros e Guaritas e a nova regulamentação para obter o Habite-se.

JNB - Qual a avaliação que a senhora faz do atual cenário de regularização do Distrito Federal? Estamos progredindo? Por quê?

JB - Neste quesito, nós tivemos um avanço muito grande nos últimos anos. Tanto em áreas públicas quanto em áreas particulares. Inclusive, isso foi muito comentado pelo secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Mateus de Oliveira. Em dez anos, nós tivemos cerca de 12% de projetos de regularização que chegaram à conclusão. Desse percentual, temos que avaliar que a maior parte aconteceu de 2018 para cá, principalmente por conta da regularização feita pela Terracap e em parte pelo avanço na regularização dos condomínios da Fazenda Paranoazinho. É um momento histórico para o DF, pois, durante muitos anos, se aprovou muita coisa que não chegou à fase de registro. Temos que lembrar que, até pouquíssimo tempo atrás, não se sonhava com uma regularização em áreas da Terracap, pois a empresa não tinha o mínimo interesse de proceder com o processo de Venda Direta. Com a promulgação da lei 13.465/17, a Terracap mudou sua postura e adotou o instrumento da Venda Direta para o Distrito Federal, flexibilizando a aquisição dos imóveis em suas áreas.

A Secretaria de Habitação está discutindo alterações, de acordo com o Novo Código de Obras, para obtenção de Habite-se de construções em terrenos regularizados até abril de 2018. Quais são os pontos mais importantes a serem alterados e que afetam o morador que pretende emitir a Carta de Habite-se do seu imóvel?

Vai mudar muita coisa. Com a nova modalidade de Habite-se de regularização, não haverá mais a análise de projetos. O morador precisará apenas depositar esses projetos. Serão exigidos dois laudos: um laudo que vai garantir a conformidade entre a edificação e o projeto; e outro para atestar as questões de segurança. Esses laudos deverão ser atestados por técnicos e engenheiros através da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) provando que a construção está em conformidade com seu projeto. Isso dará um abatimento muito grande no processo de aquisição do Habite-se, pois será muito mais simples a sua emissão, permitindo assim que um número maior de moradores consiga regularizar, tanto o lote quanto a construção, seja ela casa ou edifício. É importante salientar que, no caso da Terracap, existe uma cláusula no contrato de regularização que estabelece uma obrigatoriedade ao morador residente, que deve, no prazo estabelecido de um ano, executar a regularização da construção.

Qual a importância e os benefícios de se obter a Carta de Habite-se?

Um dos pontos mais importantes dentro deste assunto é a questão do financiamento imobiliário. Os imóveis que possuem Habite-se podem ser financiados. Isso agrega valor. Nós, inclusive, discutimos isso com a Caixa Econômica Federal. E a Caixa deixou isso muito claro em suas avaliações imobiliárias. O Habite-se é um quesito analisado pelo banco para medir o valor do imóvel. A gente, hoje, contabiliza que essa valorização, de um imóvel com lote e construção regularizados, chega a ser de 30%. Isso não é algo imediato, pois você tem a influência da situação do mercado nessa avaliação, mas podemos observar que isso é real. Como exemplo, podemos citar o que ocorreu no Jardim Botânico. Enquanto em algumas Regiões Administrativas os entraves provocados pela falta de regularização estão puxando o valor dos imóveis para baixo, no Jardim Botânico, onde a maioria dos lotes já estão escriturados e em processo de obtenção do Habite-se, já é perceptível a valorização dos imóveis, alcançando patamares acima do esperado. É um contraponto para nossa região, que tem visto seus imóveis sendo depreciados.

O governo tem trabalhado desde o início do mandato para acelerar ainda mais o processo de regularização no DF. Qual avaliação a senhora faz dessas ações, como o Comitê de Mediação pela Regularização Fundiária?

Quando o governo fez essa proposta, considerei algo muito conveniente. Naquele momento, percebi que haveria um apoio grande no assunto da regularização. O Comitê de Mediação, na situação da Paranoazinho, tentou buscar um valor que fosse aceitável financeiramente para que os moradores regularizassem os seus lotes. Valor esse que, ao mesmo tempo, fosse viável para a Urbanizadora Paranoazinho realizar o processo de regularização. O Comitê permitiu aos moradores o acesso a informações sobre os custos envolvidos no processo de regularização, demonstrando que, de fato, era um processo oneroso para ambas as partes. Diante do alto custo constatado nessa situação, partiu-se para o caminho da negociação, onde a empresa concretizou uma série de propostas com valores subsidiados, que culminaram na oferta atual, com um preço muito abaixo do que é praticado, por exemplo, no processo de regularização da Terracap e da União.

A Unica-DF foi uma das organizações mais atuantes na criação do atual Decreto de Muros e Guaritas e na criação da nova lei. Como tem sido a atuação da Unica-DF e quais são as expectativas sobre a nova proposta?

A Unica-DF sempre atuou para conseguir regulamentar os muros, pois sabemos que o morador só aceitaria a regularização do lote com a garantia da manutenção dos muros do seu condomínio. É sabido também que o governo não tem a intenção de derrubar esses muros. Pois, caso isso acontecesse, a responsabilidade que hoje é das administrações dos condomínios, recairia para o governo. Entretanto, a justiça pode determinar a retirada dos muros atualmente. Foi o que aconteceu no condomínio Villages Alvorada, no Lago Sul. O Decreto de Muros e Guaritas, que regulamentou determinados trechos da lei 13.465/17, permitiu que essas edificações fossem protegidas de situações como a do Villages Alvorada. No entanto, para que a lei fosse aceita pelo Ministério Público, a restrição de entrada nos parcelamentos deveria ocorrer através do controle de acesso, que permite a portaria dos condomínios identificar as pessoas que desejem entrar no condomínio, sem o poder de restringir nenhum indivíduo dentro desses preceitos. Alguns condomínios não gostaram, afirmando que o decreto trazia uma condição de fragilidade à segurança desses parcelamentos. É preciso deixar claro que essa restrição para entrada nos condomínios é inconstitucional. Eu considero o Decreto algo muito positivo, pois se o condomínio Villages, como eu já citei, estivesse com seus muros protegidos pela lei, a justiça não poderia ordenar a derrubada da maneira como foi feita.

Na nova lei, esse controle voltará a ser definido pela administração de cada condomínio?

O novo projeto de lei está discutindo as figuras criadas pela lei 13.465/17, como por exemplo o condomínio de lotes e o loteamento fechado. A questão do acesso controlado também está em discussão. O objetivo da Unica-DF nesse processo é contribuir para a criação de um novo normativo legal que seja inquestionável, definitivo e que realmente garanta que esses muros não serão removidos. Independente do modelo que o governo vai trazer pra solucionar este problema, o que devemos entender é que o modelo, que nós estabelecemos ao longo de 40 anos nos condomínios do DF, é o modelo que nós pretendemos perpetuar nessa nova lei, seja por controle de acesso, condomínio de lotes ou loteamento fechado.

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